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【2020】宅建攻略法|死守する10問【24日目】

2019年11月29日

この死守する10問トレーニングは、当サイトの宅建攻略法のSTEP.01~10までを読んで下さった方専用です。まだ読んでない方は⇨「宅建攻略法の目次一覧」をお読みくださいませ。

直前に出版される予想問題集などの「去年の問題をズバリ的中!」などという文字を見てもアテにしてはならない…

1問目|不動産鑑定評価(平成19年/問29)

不動産の鑑定評価に関する各記述を、不動産鑑定評価基準に照らし合わせ、〇✕で答えよ

1.不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、原価法による試算価格を積算価格、取引事例比較法による試算価格を比準価格、収益還元法による試算価格を収益価格という。

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2.取引事例比較法の適用に当たって必要な取引事例は、取引事例比較法に即応し、適切にして合理的な計画に暴づき、豊富に秩序正しく収集し、選択すべきであり、投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはならない。

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3.再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいう。

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4.収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であり、このうち、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法をDCF(Discounted Cash Flow)法という。

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✕-前半は正しいが、後半が間違い。
一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法をDCF法という記述は誤り。この方法は直接還元法である。
・DCF法=連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法

2問目|住宅金融支援機構(平成19年/問46)

平成19年4月1日に住宅金融公庫(以下この測において「公庫」という。)は廃止され、独立行政法人住宅金融支援機構(以下この問において「機構」という。)が設立された。機構の業務に関する各記述に〇✕で答えよ

1.機構は、住宅の建設、購入、改良若しくは移転(以下この問において「建設等」という。)をしようとする者又は住宅の建設等に関する事業を行う者に対し、必要な資金の調達又は良質な住宅の設計若しくは建設等に関する情報の提供、相談その他の援助を業務として行う。

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2.機構は、子どもを育成する家庭又は高齢者の家庭に適した良好な居住性能及び居住環境を有する賃貸住宅の建設に必要な資金の貸付けを業務として行う。

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3.機構は、事業主又は事業主団体から独立行政法人雇用・能力開発機構の行う転貸貸付に係る住宅資金の貸付けを受けることができない勤労者に対し、財形住宅貸付業務を行う。

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4.機構は、公庫が機構の設立前に受理した申込みに係る資金の貸付けのうち、機構の設立から半年以内に実行するものに限り、資金の貸付けを業務として行う。

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✕-住宅金融公庫は、機構の成立の時において解散するものとし、その一切の権利及び義務は、国が承継する資産を除き、その時において機構が承継する。したがって、公庫が機構の設立前に受理した申込みにかかる資金の貸付けは、機構の設立から半年以内に実行するものに限らず、機構が資金の貸付けを行うことになる。

3問目|不当景品表示防止法(平成19年/問47)

宅地建物取引業者が行う広告に関する各記述を、不当景品類及び不当表示防止法(不動産の表示に関する公正競争規約を含む。)の規定に照らし合わせ、〇✕で答えよ

1.新築分譲マンションの広告に住宅ローンについて記載する場合、返済例を表示すれば、当該住宅ローンを扱っている金融機関の名称や融資限度額等について表示する必要はない。

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【不動産の表示に関する公正競争規約施行規則10条44号】
住宅ローンについては、次に掲げる事項を明示して表示すること。
ア 金融機関の名称若しくは商号又は都市銀行、地方銀行、信用金庫等の種類
イ 提携ローン又は紹介ローンの別
ウ 融資限度額
エ 借入金の利率及び利息を徴する方式又は返済例

2.マンションの広告を行う場合、当該マンションが建築後2年経過していたとしても、居住の用に供されたことがなければ「新築分譲マンション」と表示することができる。

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✕-新築とは、建築後1年未満のものであり、かつ、居住の用に供されたことがないものを指す。

3.1枚の新聞折込みチラシに多数の新築分譲住宅の広告を掲載する場合には、物件ごとの表示スペースが限られてしまうため、各物件の所在地を表示すれば、交通の利便に関する表示は省略することができる。

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✕-省略できない。

4.残戸数が1戸の新築分譲住宅の広告を行う場合、建物の面積は延べ面積を表示し、これに車庫の面積を含むときには、車庫の面積を含む旨及びその面積を表示する必要がある。

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4問目|土地(平成19年/問49)

地盤の特徴に関する各記述に〇✕で答えよ

1.谷底平野は、底辺が山に囲まれ、小川や水路が多く、ローム、砂磯等が堆積した良質な地盤であり、宅地に適している。

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✕-谷底平野は、地盤が緩く液状化する危険もあり、宅地に適しているとは言えない。

2.後背湿地は、自然堤防や砂丘の背後に形成される軟弱な地盤であり、水田に利用されることが多く、宅地としての利用は少ない。

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3.三角州は、河川の河口付近に見られる軟弱な地盤であり、地震時の液状化現象の発生に注意が必要である。

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4.旧河道は、沖積平野の蛇行帯に分布する軟弱な地盤であり、建物の不同沈下が発生しやすい。

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5問目|建物(平成19年/問50)

建築物の構造に関する各記述に〇✕で答えよ

1.防火地域内に建築する仮設建築物の基礎に木ぐいを用いる場合、その木ぐいは、平家建ての木造の建築物に使用する場合を除き、常水面下にあるようにしなければならない。

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2.建築物に近接してその建築物を風の方向に対して有効にさえぎる他の建築物、防風林その他これらに類するものがある場合においては、その方向における速度圧は、一定程度まで減らすことができる。

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3.積雪荷重の計算に当たり、雪下ろしを行う慣習のある地方においては、その地方における垂直積雪量が1mを超える場合においても、積雪荷重は、雪下ろしの実況に応じて垂直積雪量1mまで減らして計算することができる。

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4.高さが60mを超える建築物を建築する場合、国土交通大臣の認定を受ければ、その構造方法を耐久性等関係規定に適合させる必要はない。

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【建築基準法20条1号】
高さが六十メートルを超える建築物 当該建築物の安全上必要な構造方法に関して政令で定める技術的基準に適合するものであること。この場合において、その構造方法は、荷重及び外力によつて建築物の各部分に連続的に生ずる力及び変形を把握することその他の政令で定める基準に従つた構造計算によつて安全性が確かめられたものとして国土交通大臣の認定を受けたものであること。


 

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