29日目

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【2020】宅建攻略法|死守する10問【29日目】

この死守する10問トレーニングは、当サイトの宅建攻略法のSTEP.01~10までを読んで下さった方専用です。まだ読んでない方は⇨「宅建攻略法の目次一覧」をお読みくださいませ。

昼間のスキマ時間に死守する10問。家に帰ったら権利関係、宅建業法、都計法、建基法、税法。

1問目|国土利用計画法(令和元年/問22)

国土利用計画法第23条の届出(以下この問において「事後届出」という。)に関する各記述に〇✕で答えよ。

1.宅地建物取引業者Aが、自己の所有する市街化区域内の2,000㎡の土地を、個人B、個人Cに1,000㎡ずつに分割して売却した場合、B、Cは事後届出を行わなければならない。

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✕-事後届出は権利を取得した者が行うが、市街化区域の事後届出の面積要件は2,000㎡以上である。B・Cとも事後届出の面積要件に達していないため、事後届出は不要。

2.個人Dが所有する市街化区域内の3,000㎡の土地を、個人Eが相続により取得した場合、Eは事後届出を行わなければならない。

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✕-事後届出は対価により土地を取得した場合に権利取得者が行うが、相続は対価を伴わない土地の権利移転のため、Eの事後届出は不要。

3.宅地建物取引業者Fが所有する市街化調整区域内の6,000㎡の一団の土地を、宅地建物取引業者Gが一定の計画に従って、3,000㎡ずつに分割して購入した場合、Gは事後届出を行わなければならない。

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4甲市が所有する市街化調整区域内の12,000㎡の土地を、宅地建物取引業者Hが購入した場合、Hは事後届出を行わなければならない。

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✕-当事者の一方又は双方が国等であれば事後届出は不要。

2問目|宅地造成等規制法(令和元年/問19)

宅地造成等規制法に関する各記述に〇✕で答えよ。なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。

1.宅地造成工事規制区域外において行われる宅地造成に関する工事については、造成主は、工事に着手する日の14日前までに都道府県知事に届け出なければならない。

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✕-規制区域であれば宅造法の規制を受けないので届出は不要。

2.宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事の許可を受けた者は、国土交通省令で定める軽微な変更を除き、当該許可に係る工事の計画の変更をしようとするときは、遅滞なくその旨を都道府県知事に届け出なければならない。

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軽微な変更を除き➡許可
軽微な変更➡届出

3.宅地造成工事規制区域の指定の際に、当該宅地造成工事規制区域内において宅地造成工事を行っている者は、当該工事について都道府県知事の許可を受ける必要はない。

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4.都道府県知事は、宅地造成に伴い災害が生ずるおそれが大きい市街地又は市街地となろうとする土地の区域であって、宅地造成に関する工事について規制を行う必要があるものを、造成宅地防災区域として指定することができる。

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✕-本問は造成宅地防災区域の話ではなく、宅地造成工事規制区域の話である。
【宅造法24条1項】
都道府県知事は、この法律の目的を達成するために必要があると認めるときは、関係市町村長の意見を聴いて、宅地造成に伴う災害で相当数の居住者その他の者に危害を生ずるものの発生のおそれが大きい一団の造成宅地(これに附帯する道路その他の土地を含み、宅地造成工事規制区域内の土地を除く。)の区域であつて政令で定める基準に該当するものを、造成宅地防災区域として指定することができます。

3問目|土地区画整理法(令和元年/問20)

土地区画整理法に関する各記述に〇✕で答えよ。

1.仮換地の指定があった日後、土地区画整理事業の施行による施行地区内の土地及び建物の変動に係る登記がされるまでの間は、登記の申請人が確定日付のある書類によりその指定前に登記原因が生じたことを証明した場合を除き、施行地区内の土地及び建物に関しては他の登記をすることができない。

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✕-仮換地の指定があった日後ではなく、換地処分の公告があった日後である。

2.施行者が個人施行者、土地区画整理組合、区画整理会社、市町村、独立行政法人都市再生機構又は地方住宅供給公社であるときは、その換地計画について都道府県知事の認可を受けなければならない。

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3.個人施行者以外の施行者は、換地計画を定めようとする場合においては、その換地計画を2週間公衆の縦覧に供しなければならない。

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4.換地処分の公告があった場合においては、換地計画において定められた換地は、その公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされ、換地計画において換地を定めなかった従前の宅地について存する権利は、その公告があった日が終了した時において消滅する。

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4問目|農地法(令和元年/問21)

農地に関する次の記述のうち、農地法(以下この問において「法」という。)の規定に照らし合わせ、〇✕で答えよ。

1.耕作目的で原野を農地に転用しようとする場合、法第4条第1項の許可は不要である。

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2.金融機関からの資金借入れのために農地に抵当権を設定する場合、法第3条第1項の許可が必要である。

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✕-抵当権の設定だけで所有権は移転しない。

3.市街化区域内の農地を自家用駐車場に転用する場合、法第4条第1項の許可が必要である。

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✕-市街化区域内の農地を転用する場合は農業委員会へ届出が必要。

4.砂利採取法による認可を受けた採取計画に従って砂利採取のために農地を一時的に貸し付ける場合、法第5条第1項の許可は不要である。

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✕-一時的とはいえ農地でなくのるのであれば許可が必要。

5問目|地価公示法(令和元年/問25)

地価公示法に関する各記述に〇✕で答えよ。

1.都市及びその周辺の地域等において、土地の取引を行う者は、取引の対象土地から最も近傍の標準地について公示された価格を指標として取引を行うよう努めなければならない。

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✕-土地の取引を行う者は、取引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる標準地について公示された価格を指標として取引を行うよう努めなければならない。「最も近傍の標準地」の公示価格を指標とするわけではない。

2.標準地は、都市計画区域外や国土利用計画法の規定により指定された規制区域内からは選定されない。

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✕-標準地は公示区域内から選定される。この公示区域とは、都市計画区域、その他の土地取引が相当程度見込まれるものとして国土交通省令で定める区域(国土利用計画法の規定により指定された規制区域を除く。)をいう。

3.標準地の正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合におけるその取引(一定の場合を除く。)において通常成立すると認められる価格をいい、当該土地に関して地上権が存する場合は、この権利が存しないものとして通常成立すると認められる価格となる。

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4.土地鑑定委員会は、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が特に良好と認められる一団の土地について標準地を選定する。

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✕-標準地は、自然的・社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況・環境等が通常」と認められる一団の土地について選定する。

6問目|不動産鑑定評価(平成16年/問29)

不動産の鑑定評価に関する各記述を、不動産鑑定評価基準に照らし合わせ、〇✕で答えよ。

1.不動産鑑定評価基準にいう「特定価格」とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。

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2.鑑定評価は、対象不動産の現況を所与の条件としなければならず、依頼目的に応じて想定上の条件を付すことはできない。

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✕-依頼目的に応じ、想定上の条件を付加する場合がある。ただこの場合には、依頼により付加する想定上の条件が実現性、合法性、関係当事者及び第三者の利益を害するおそれがないか等の観点から妥当なものでなければならない。

3.鑑定評価に当たって必要とされる取引事例は、当該事例に係る取引の事情が正常なものでなければならず、特殊な事情の事例を補正して用いることはできない。

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✕-鑑定評価に当たって必要とされる取引事例は、取引事情が正常なものと認められるものであること。又は、正常なものに補正することができるものであることが必要である。取引事例等に係る取引等が特殊な事情を含み、これが当該取引事例等に係る価格等に影響を及ぼしているときは適正に補正することができれば、これを用いることができる

4.収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であるため、自用の住宅地には適用することはできない。

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✕-前半の収益還元法の説明は正解。しかし不動産の価格は、不動産の収益性を反映して形成されるものであり、収益は、不動産の経済価値の本質を形成するものである。したがって、収益還元法は一定の不動産以外のものにはすべて適用すべきものであり、自用の不動産といえども賃貸を想定することにより適用されるものである。


 

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